Desaparece em 2026: o benefício fiscal utilizado por milhões de senhorios vai acabar.

A partir dos rendimentos de 2025, uma reforma frequentemente apelidada de lei “anti‑Airbnb” vai cortar a fundo o regime micro‑BIC que, até aqui, tornava muito vantajoso o arrendamento mobilado de curta duração, alterando o equilíbrio entre estadias sazonais e habitação de longa duração.

A revolução fiscal discreta que mira o alojamento de curta duração (Lei Le Meur e regime micro‑BIC)

Durante anos, explorar um alojamento de férias em França foi, do ponto de vista fiscal, uma opção confortável. No regime micro‑BIC aplicável aos arrendamentos turísticos mobilados não classificados, os proprietários podiam faturar até 77 700 € por ano e beneficiar de um abatimento fixo de 50% sobre as rendas brutas. Na prática, apenas metade das receitas ficava sujeita a imposto sobre o rendimento e a contribuições sociais, o que tornava um pequeno apartamento junto ao mar no Airbnb mais apetecível do que um contrato de arrendamento anual.

A chamada Lei Le Meur (lei n.º 2024‑1039), amplamente apresentada como um pacote “anti‑Airbnb”, vem mudar essa lógica. A administração fiscal francesa já confirmou o calendário: as novas regras aplicam‑se aos rendimentos obtidos a partir de 1 de janeiro de 2025 e refletir‑se‑ão nas declarações entregues na primavera de 2026.

A partir de 2026, milhões de proprietários europeus de alojamento de férias vão perceber que terminou a era da tributação ultraleve.

A intenção política é explícita: retirar vantagem financeira ao arrendamento de curta duração nas zonas mais pressionadas, onde os residentes têm dificuldade em encontrar casa, e incentivar que parte desse parque imobiliário volte a contratos de habitação permanente.

O que, afinal, desaparece em 2026?

A reforma não elimina o micro‑BIC como mecanismo, mas reduz precisamente os elementos que mais interessavam a muitos proprietários ocasionais.

O regime anterior: uma almofada fiscal generosa

Até aos rendimentos de 2024, os arrendamentos turísticos mobilados não classificados assentavam em três peças essenciais:

• Teto anual de receitas para permanecer no micro‑BIC: 77 700 €
• Abatimento fixo sobre as rendas brutas: 50%
• Matéria coletável: apenas os 50% restantes, sujeitos a imposto e contribuições sociais

Assim, se alguém obtivesse 20 000 € por ano com uma casa de campo para férias, a tributação incidia apenas sobre 10 000 €. A outra metade era assumida como despesas “presumidas”: sem necessidade de faturas, sem comprovação e sem burocracia.

O novo regime: limites divididos por cinco

A partir dos rendimentos de 2025, os alojamentos de férias não classificados sofrem dois cortes em simultâneo:

Regra	Até rendimentos de 2024	A partir de rendimentos de 2025
Teto do micro‑BIC (arrendamentos turísticos não classificados)	77 700 €	15 000 €
Taxa do abatimento fixo	50%	30%

Em termos práticos, mais proprietários ficam empurrados para fora do micro‑BIC e, mesmo os que se mantêm, passam a ser tributados sobre uma fatia maior das rendas.

Um senhorio com 20 000 € anuais pode ver a matéria coletável subir de 10 000 € para 14 000 € - um salto acentuado de um ano para o outro.

Esta orientação aproxima o tratamento fiscal do arrendamento mobilado turístico não classificado do regime historicamente menos favorável aplicado ao arrendamento não mobilado no chamado regime micro‑predial. O Estado não esconde o objetivo: reduzir a perceção de que a curta duração é um “atalho fiscal” e enquadrá‑la como uma atividade de arrendamento mais próxima do padrão.

Quem fica menos exposto à reforma?

O impacto não é igual para todos. A fronteira decisiva está entre o arrendamento de curta duração para turistas e o arrendamento que serve de residência principal ao inquilino.

• Os arrendamentos mobilados usados como habitação principal do arrendatário mantêm as regras existentes do micro‑BIC: teto de 77 700 € e abatimento de 50%.
• O endurecimento incide sobretudo sobre estadias curtas vendidas através de plataformas como Airbnb, Abritel, Booking.com e serviços semelhantes, quando o imóvel não tem classificação oficial como alojamento mobilado para turismo.

Esta diferença é particularmente relevante para proprietários com várias unidades e estratégias mistas: um contrato mobilado anual continua num enquadramento mais benigno, enquanto o estúdio de fim de semana orientado para turistas é o que sente o choque.

Passar ao regime real em LMNP: a nova normalidade para quem arrenda a sério

Para quem está na categoria de arrendamento mobilado não profissional (LMNP), existe um consenso frequente entre contabilistas: para a maioria dos proprietários que obtenham mais de 15 000 € por ano em curta duração, o regime real tende a tornar‑se a opção de referência.

Como funciona o regime real

Ao contrário do abatimento fixo, o regime real obriga a contabilidade completa. Em contrapartida, permite deduzir despesas efetivas, por exemplo:

• Juros do crédito à habitação
• Imposto predial e encargos locais
• Comissões de agência e custos de gestão
• Reparações, manutenção e parte das obras de melhoria
• Seguros, serviços essenciais e internet

Além disso, o proprietário pode registar depreciações do imóvel e do mobiliário ao longo do tempo. Esta amortização é um encargo contabilístico (não implica uma saída de caixa equivalente no momento), mas reduz o lucro tributável ano após ano.

Com amortização, muitos proprietários em LMNP conseguem, de forma legal, apresentar pouco ou nenhum lucro tributável durante vários anos, mesmo com receitas de arrendamento elevadas.

O reverso da medalha é a carga administrativa: optar pelo regime real quase sempre implica recorrer a um contabilista, dominar regras básicas de gestão e encarar o arrendamento como uma pequena atividade organizada - e não apenas como um rendimento ocasional.

Parágrafo adicional (original): Antes de mudar de regime, convém simular cenários com diferentes taxas de ocupação, sazonalidade e custos de limpeza/gestão. Num mercado turístico volátil, a diferença entre um ano muito bom e um ano mediano pode fazer oscilar a vantagem do regime real, sobretudo quando as despesas variáveis (lavandaria, manutenção entre estadias e comissões de plataforma) são relevantes.

Obter classificação de alojamento mobilado para turismo: uma via alternativa

Outra estratégia que está a ganhar tração é pedir a classificação oficial de alojamento mobilado para turismo. Quando o imóvel cumpre requisitos definidos de conforto e equipamento e passa uma inspeção por uma entidade autorizada, o enquadramento fiscal pode manter‑se mais favorável do que no caso dos alojamentos não classificados.

Para o alojamento classificado, o micro‑BIC continua mais próximo do modelo antigo, com abatimento mais elevado e teto de receitas mais generoso. Ainda assim, é preciso investir para cumprir padrões, respeitar regras locais e reavaliar a rentabilidade depois de assegurar a vantagem fiscal inicial.

Em paralelo, várias autarquias em zonas turísticas estão a apertar regras urbanísticas e a declarar áreas “tensas”, onde a atividade de curta duração pode ser limitada ou sujeita a forte regulação. A classificação não protege, por si só, contra estes instrumentos de planeamento.

Parágrafo adicional (original): Também vale a pena acompanhar as obrigações operacionais associadas às plataformas e aos regulamentos municipais (por exemplo, registos, limites de dias, autorizações e regras de condomínio). Em muitos casos, a rentabilidade passa tanto pela conformidade e pelo risco de sanções como pela taxa de imposto em si.

Cenários práticos: o que muda numa fatura fiscal típica?

Um proprietário com 20 000 € por ano: antes e depois

Imagine um proprietário de um apartamento costeiro não classificado com 20 000 € de rendas brutas anuais:

• Até rendimentos de 2024 (micro‑BIC 50%): matéria coletável = 10 000 €.
• A partir de rendimentos de 2025 (micro‑BIC 30%): matéria coletável = 14 000 €, se permanecer no micro‑BIC e não ultrapassar o novo teto de 15 000 €.
• Acima de 15 000 €: terá de mudar (ou, na prática, muito provavelmente mudará) para o regime real, onde o lucro tributável dependerá das despesas efetivas e da amortização.

Para um contribuinte num escalão intermédio, mais 4 000 € de matéria coletável podem traduzir‑se facilmente em várias centenas de euros adicionais por ano em imposto e contribuições sociais.

Quando o regime real “ganha” nas contas

Agora pense num proprietário com custos elevados: crédito recente, juros significativos, obras de renovação importantes e mobiliário caro. No micro‑BIC, essas despesas são ignoradas e substituídas pelo abatimento fixo. No regime real, passam a ser consideradas.

Nos primeiros anos de uma compra alavancada por financiamento, a combinação de juros e amortização pode reduzir o lucro tributável para zero ou muito perto disso. Para estes perfis, o fim da generosidade do micro‑BIC antigo pode ser menos dramático, porque a passagem ao regime real pode até resultar numa carga fiscal inferior à que existia com o abatimento de 50%.

Noções‑chave a dominar

Dois conceitos técnicos estão no centro da mudança de 2026.

Micro‑BIC é um regime simplificado para pequenas atividades e rendimentos de arrendamento mobilado. Em vez de registar todas as despesas, o Estado assume que uma percentagem fixa das receitas corresponde a custos. É simples, mas perde atratividade quando o abatimento desce de 50% para 30%.

Amortização no regime real em LMNP segue a lógica oposta: o proprietário distribui o custo do imóvel e do mobiliário por vários anos e deduz uma parte em cada exercício, como se os ativos se fossem “desgastando” ao longo do tempo. Este encargo contabilístico é, muitas vezes, a razão principal pela qual proprietários experientes deixam o micro‑BIC - ainda mais com as regras agora mais apertadas.

Para quem gere vários imóveis, combinar regimes pode ser uma decisão estratégica: um apartamento mobilado de longa duração pode manter‑se no micro‑BIC pela simplicidade, enquanto um Airbnb no centro da cidade, com rendas elevadas e custos relevantes, pode passar ao regime real para maximizar o efeito da amortização e das despesas dedutíveis.

Estas escolhas raramente são evidentes sem contas detalhadas. Com a Lei Le Meur a redesenhar os retornos a partir de 2026, muitos proprietários vão perceber que o antigo modelo “definir e esquecer” na curta duração já não chega: será necessário rever números, testar cenários e, em muitos casos, mudar de estratégia por completo.