Comprar casa nas 12 Aldeias Históricas de Portugal: da nostalgia ao negócio

Da nostalgia ao investimento nas 12 Aldeias Históricas de Portugal

Comprar casa nas 12 Aldeias Históricas de Portugal - uma rede turística espalhada por dez municípios do centro, colada à fronteira com Espanha - deixou de ser apenas um exercício de memória. Cada vez mais, é encarado como um negócio.

Materiais como o granito e o xisto, durante muito tempo ligados à ideia de abandono, passaram a ser vistos como ativos. E começam a competir com algumas periferias urbanas de cidades próximas, como a Guarda, a Covilhã ou Castelo Branco, não pelo número de transações, mas pela lógica de valorização.

Escassez dentro das muralhas e procura no exterior

No interior das muralhas da aldeia medieval de Sortelha, no concelho do Sabugal, não se vêem casas à venda. Não há placas, nem anúncios, nem promessas - apenas silêncio. Em Piódão, no concelho de Arganil, o cenário repete-se. Já em Marialva, no concelho da Mêda, ainda aparecem ruínas, mas faltam investidores dispostos a suportar o custo de as devolver ao uso.

“No interior das muralhas já não há casas à venda, a procura agora é por quintas à volta da aldeia de Sortelha”, esclarece Jorge Lourenço, presidente da Junta de Freguesia daquela aldeia histórica.

Uma leitura do mercado realizada pelo Expresso, com base nos portais OLX, Idealista, Green-Acres, Nestoria e Imovirtual e cruzada com informação de mediadores locais, aponta para um mercado a duas velocidades. Por um lado, existe ainda um patamar relativamente acessível, embora cada vez mais pressionado pela escassez e pela procura de autenticidade. Por outro, ganha peso um segmento pouco frequente, mas em crescimento, de imóveis que superam os €500 mil.

Preços, pressão turística e negócios discretos

Em Monsanto, uma das 12 aldeias históricas com maior dinâmica própria, no concelho de Idanha-a-Nova, uma quinta com várias construções e potencial turístico aproxima-se dos €950 mil. “não se trata de habitação, mas de investimento, alojamento local, turismo rural, hotelaria de pequena escala, um ativo imobiliário”, explica Ricardo Augusto, mediador com atividade a partir de Castelo Branco.

Ainda assim, o contraste continua a marcar o território. Na mesma aldeia, os imóveis disponíveis situam-se, na maioria dos casos, entre €15 mil e €140 mil, podendo alcançar €200 mil quando se trata de casas já reabilitadas.

Nas aldeias com maior pressão turística, como Monsanto ou Piódão (município de Arganil), as casas recuperadas tendem a oscilar entre €150 mil e €350 mil, podendo ir além desse intervalo quando o imóvel tem características diferenciadoras.

“Só esta semana vendi duas casas em Piódão, uma por €165 mil e outra por €178 mil. Mais houvesse, mais se vendiam”, conta João Catulo, que acompanha o mercado a partir de Coimbra. A procura, segundo João Catulo, “já não é residual, é consistente”.

Em aldeias como Linhares da Beira (Celorico da Beira) ou Castelo Rodrigo, o padrão é semelhante: a oferta raramente passa dos €250 a €350 mil. E quando os valores sobem acima disso, muitas vezes nem chegam aos portais, porque “circula entre contactos, investidores, negócios discretos” retoma Jorge Lourenço. O autarca de Sortelha nota que os “compradores são mistos, portugueses e estrangeiros, investidores e recém-chegados ao interior, procuram espaço, autenticidade e, sobretudo, potencial, as pequenas quintas desaparecem do mercado quase tão depressa quanto aparecem”, afirma Jorge Lourenço.

O pós-pandemia trouxe dinâmica, com o teletrabalho, estrangeiros e turismo de natureza

Em Belmonte, os valores andam em torno de €621 por metro quadrado, com habitações entre €60 mil e €80 mil; em Almeida, a fasquia sobe para cerca de €788/m2, com transações próximas dos €150 mil; e em Trancoso o intervalo situa-se entre os €850 e os €1100/m2, sinal de maior dinamismo local. Ainda assim, esta média esconde realidades muito diferentes.

Nas zonas mais pressionadas pelo turismo, as casas reabilitadas colocam-se entre €150 mil e €350 mil, podendo ultrapassar esse patamar quando existem elementos distintivos. “O fator decisivo deixou de ser a localização periférica e passou a ser a notoriedade e o potencial turístico”, sublinha João Catulo.

Há, contudo, territórios onde o mercado continua frágil. Em “Idanha-a-Velha (município de Idanha-a-Nova), os preços apresentam-se frequentemente entre €25 mil e €90 mil, com pouca liquidez e grande volatilidade”, explica Ricardo Augusto.

Pós-pandemia, investidores e o custo de reabilitar

Na última década, a mudança acelerou. Entre 2015 e 2020, era comum encontrar imóveis abaixo dos €50 mil e a procura era reduzida. O pós-pandemia trouxe um impulso diferente, associado ao teletrabalho, à chegada de compradores estrangeiros e ao turismo de natureza. Em alguns casos, “os preços subiram entre 20% e 50% mas, desde 2024, o crescimento abrandou, mas não recuou. O mercado estabilizou, mas não estagnou”, resume Ricardo Augusto.

Atualmente, segundo mediadores locais, cerca de 70% das transações acima dos €100 mil são realizadas por não residentes ou investidores. A intenção é objetiva: “rentabilizar, seja através de plataformas turísticas, seja como refúgio de segunda habitação”, explica João Catulo.

Apesar disso, mantém-se um entrave: a reabilitação tem custos muito elevados. “Recuperar uma habitação de pedra pode custar entre €875 e €1200 por metro quadrado, além da compra”, explica Paulo Romão, investidor em Marialva, onde recuperou as Casas do Coro.

Nesta aldeia histórica, no concelho da Meda, “os preços são proibitivos, €1000 o metro quadrado, a que é preciso juntar a reabilitação e o problema com a falta de mão de obra especializada”, alerta Paulo Romão, deixando um aviso: “sem apoios públicos, o esforço fica entregue ao capital privado”.

No fim, o mercado tende a estruturar-se em dois patamares bem definidos. Existem ruínas entre €30 mil e €50 mil, “que representam porta de entrada para pequenos investidores e há propriedades de autor, solares e quintas, que podem ultrapassar €1 milhão, sobretudo na órbita de Monsanto e Idanha”, exemplifica Ricardo Augusto.

Desta forma, o interior histórico português atravessa uma transformação discreta. A marca turística consolidou-se, mas o efeito colateral tornou-se claro: “secou a oferta de casas de aldeia a preços de aldeia”, resume Ricardo Augusto, acrescentando que “hoje, uma ruína custa o que há dez anos custava uma casa pronta a habitar”.