Comprar em 2026 um apartamento com classe energética F e G: riscos e custos

O aquecimento engole dinheiro, novas leis apertam - e, de repente, o sonho de um prédio antigo barato começa a ruir.

Quem compra em 2026 uma verdadeira “bomba energética” arrisca muito mais do que o preço anunciado deixa perceber.

Em capitais e em cidades mais pequenas, apartamentos com má eficiência parecem, muitas vezes, a derradeira oportunidade de chegar à casa própria: muitos metros quadrados, um valor aparentemente justo, decisão rápida. Só que, por trás da fachada encantadora dos prédios antigos, podem esconder-se obrigações de reabilitação caras, exigências apertadas e um campo minado legal capaz de apanhar compradores desprevenidos.

Porque é que apartamentos com classe energética F e G se tornam, de repente, um caso problemático

Com os preços da energia em alta, a eficiência energética de um imóvel deixou de ser um detalhe. Ao comprar um apartamento classificado como F ou G, está, na prática, a aceitar dois problemas grandes ao mesmo tempo: uma envolvente do edifício desactualizada e custos de aquecimento que podem disparar.

Não é raro estes imóveis consumirem bem mais de 330 kWh por metro quadrado e por ano. Parece um número abstracto, mas tem impacto directo na despesa mensal. Em apartamentos maiores, a factura de aquecimento pode facilmente atingir o dobro ou o triplo do que se pagaria num imóvel bem reabilitado.

"Uma prestação de crédito habitação aparentemente baixa vale pouco se, todos os meses, os custos de aquecimento rebentarem com a conta."

Ainda assim, muitos compradores continuam a desvalorizar este ponto. Avaliam ao milímetro a localização, a distribuição e a varanda, mas o certificado energético acaba tratado como mera burocracia. E isso cobra preço - não apenas no orçamento do dia-a-dia, como também no momento de revenda.

Barato no anúncio, caro na vida: armadilhas de custos que quase ninguém vê

É comum ver anúncios a apostar em áreas generosas, charme de edifício antigo e um preço por metro quadrado claramente abaixo da média. Quem está sob pressão para “fechar negócio” tende a ignorar sinais de alerta. O choque chega, normalmente, quando o tema passa a ser a reabilitação energética.

Que obras de reabilitação são, de facto, prováveis

Para tirar um apartamento das piores classes, quase nunca basta substituir o sistema de aquecimento. Entre as intervenções típicas contam-se:

• Substituição de janelas e portas
• Isolamento do telhado, da fachada ou da laje do piso inferior (tecto da cave)
• Modernização profunda ou troca total do sistema de aquecimento
• Ajustes na produção de água quente e na tecnologia de regulação/controlo

Mesmo em áreas habitacionais moderadas, os custos podem chegar, sem grande dificuldade, aos 30.000 a 50.000 euros - e muitas vezes ultrapassam esse intervalo. E, ainda assim, não há garantia de que o imóvel dê um salto para uma classe energética significativamente melhor. Em edifícios antigos, cada centímetro adicional de isolamento e cada solução “à medida” empurram a factura para cima.

Os “detalhes” perigosos na compra de um prédio antigo

O risco financeiro aumenta quando, além das obras planeadas, surgem surpresas. Exemplos frequentes:

• Instalações eléctricas antigas que exigem substituição completa
• Humidades em paredes ou na cave que só aparecem quando se inicia a obra
• Varandas, caixas de escadas ou coberturas degradadas no condomínio
• Peritagens adicionais, inspecções e exigências administrativas

Em muitos casos, um primeiro orçamento aproximado não chega. O total cresce a cada pavimento levantado e a cada parede aberta. Quem faz contas demasiado justas pode cair rapidamente num beco sem saída financeiro - com uma obra a meio e frustração a aumentar.

Novas regras a partir de meados da década de 2020: quando a lei muda o jogo do mercado

Em paralelo com o encarecimento da energia, as regras do legislador estão a tornar-se mais exigentes. A direcção é clara: imóveis com um certificado energético muito fraco perdem margem de manobra e estabilidade de valor.

Ano	Regra para apartamentos F e G
desde 2022	As rendas de apartamentos muito ineficientes ficam congeladas; sem obras, deixa de ser possível aumentar.
desde 2023	Na venda de imóveis com eficiência muito baixa, passa a ser obrigatório um relatório energético detalhado.
a partir de 2025	Apartamentos no patamar mais baixo deixam de poder ser colocados em novos arrendamentos.
a partir de 2028	A classe imediatamente acima, também fraca, passa igualmente a estar impedida para novos arrendamentos.

Para investidores, isto traduz-se em algo prático: quem comprar em 2026 um apartamento com classe energética F ou G pode já não conseguir arrendá-lo sem uma reabilitação extensa. E, mesmo quando há contratos em vigor, as rendas deixam de poder acompanhar o aumento de custos através de actualizações, enquanto não existir uma etiqueta energética melhor.

"A política deixa a mensagem: as ‘bombas energéticas’ devem sair do mercado de arrendamento - e não num futuro distante, mas num horizonte previsível."

Também do lado de quem vende, a pressão aumenta. Os relatórios obrigatórios expõem fragilidades sem rodeios. Para quem compra, fica imediatamente visível o tipo de custos que ainda terá pela frente. Isso desloca a negociação a favor do comprador - desde que chegue preparado.

Comprar apesar do risco: quando é que um apartamento F ou G ainda pode compensar

Perante tantos avisos, surge a dúvida inevitável: haverá cenários em que a compra ainda faz sentido? Há, mas apenas para perfis muito específicos - e para quem sabe exactamente no que se está a meter.

Quem pensa avançar deve encarar a decisão como um projecto empresarial: medir risco, testar cenários e incluir folga no orçamento e no calendário. Só assim uma “casa-problema” pode, com o tempo, transformar-se num lar confortável - desde que as contas fechem.

Perfis típicos que podem beneficiar da oportunidade

• Proprietários-ocupantes com paciência: quem vai viver no imóvel, aguenta o desconforto e, se necessário, passa um Inverno entre camisolas de lã e obra, pode reabilitar por fases e aproveitar o desconto no momento de compra.
• Profissionais com experiência em obras: quem consegue executar muito trabalho por conta própria reduz drasticamente a despesa. Para estas pessoas, um apartamento degradado pode ser uma oportunidade real de valorização.
• Profissionais do sector: reabilitadores e compradores experientes tratam estes projectos como um caso de negócio, com redes de contactos, equipas mais baratas e processos bem afinados.

Ainda assim, mesmo nestes casos, não há margem para improvisos. Três perguntas são determinantes:

• O custo total da reabilitação pode acabar por ultrapassar o valor de mercado do apartamento já renovado?
• Todos os programas de apoio, créditos e subsídios são realmente utilizáveis - e foram confirmados antes da escritura?
• Existe tempo suficiente para concluir antes de datas-chave relevantes, caso a intenção seja arrendar?

Check-list antes de comprar: como validar se o negócio se aguenta

Se estiver a considerar seriamente um apartamento com eficiência fraca, a abordagem tem de ser metódica. Aqui, a intuição não chega.

Pontos que não podem faltar na sua lista

• Ler o relatório energético com atenção: não basta a “nota final”; importam as recomendações detalhadas e as estimativas de custo.
• Pedir vários orçamentos para as obras: um único orçamento raramente reflecte o mercado. Diferenças de 20–30% são normais.
• Analisar o condomínio: as actas das últimas reuniões mostram o que já está em cima da mesa - telhado, fachada, sistema de aquecimento do edifício, canalizações e infra-estruturas nas zonas comuns.
• Confirmar o nível do fundo de reserva: um condomínio sem folga costuma significar futuras chamadas de capital (quotas extraordinárias), muitas vezes de cinco dígitos.
• Mapear a oferta de apoios: créditos da KfW, empréstimos bonificados do banco, apoios municipais e programas estatais podem ser decisivos.

Podem ajudar serviços de aconselhamento municipais, agências de energia ou associações de defesa do consumidor. Também há bancos que, entretanto, passaram a fazer verificações energéticas específicas antes de aprovar o financiamento. E uma conversa com um perito energético independente costuma esclarecer, de forma rápida, o que é viável e o que deve ter prioridade.

O que muitos ignoram: carga psicológica e o dia-a-dia de uma obra

Para lá dos números, há um factor que não aparece em folhetos nem em apresentações: o desgaste. Viver numa obra, lidar com meses de ruído e pó, coordenar equipas, sofrer atrasos por faltas de material - tudo isto testa a paciência e pode afectar relações.

Quem tem uma vida profissional muito exigente ou crianças pequenas deve ponderar seriamente se aguenta uma reabilitação grande com o apartamento habitado. Em certos casos, comprar um imóvel a precisar de obras mas garantir uma solução temporária de habitação (arrendamento de transição, apoio familiar) acaba por ser mais realista - mesmo que, à primeira vista, pareça mais caro.

Conceitos energéticos em linguagem simples: o que significam estes números?

Muitos equívocos nascem porque os termos do certificado energético parecem pouco claros. Dois indicadores são particularmente importantes:

• kWh por metro quadrado e por ano: indica a necessidade estimada de energia do apartamento. Quanto maior for o valor, mais caro tende a ser aquecer. Comparar com um apartamento de referência na mesma localidade ajuda a interpretar o número.
• Necessidade de energia primária: reflecte também quão “limpa” é a fonte de energia usada. Uma bomba de calor moderna é avaliada de forma diferente de um sistema antigo a gasóleo ou a gás.

Ao entender estas métricas, torna-se mais fácil comparar imóveis e definir metas de reabilitação com realismo. Em alguns casos, trocar apenas o sistema de aquecimento não resolve, porque a envolvente do edifício continua a perder demasiado calor. Noutros, janelas novas combinadas com controlo moderno e regulação eficiente fazem o imóvel subir de patamar de forma clara.

---