Pacote fiscal para a habitação promulgado por António José Seguro: IVA de 23% para 6% e IMT agravado

Mais de seis meses depois do anúncio, o pacote fiscal para a habitação do Governo recebeu promulgação do Presidente da República, António José Seguro - um passo essencial antes de as novas regras produzirem efeitos. Ainda assim, o diploma só ficará completo após publicação em “Diário da República” (“D.R.”).

Entre as mudanças previstas contam-se a descida do IVA na construção de 23% para 6% e o agravamento do IMT para estrangeiros não residentes. No sector, antecipa-se um reforço da oferta, sobretudo de habitação acessível, mas com efeitos lentos e com a ideia de que será necessário ir mais longe.

O pacote tinha sido apresentado em setembro de 2025 e seguiu para debate na Assembleia da República, chegando agora à fase de promulgação. As medidas ficarão em vigor até 2029 e incluem também a introdução do conceito de renda moderada, situada entre os €400 e os €2300, que servirá de referência para a atribuição de alguns benefícios fiscais.

Medidas do pacote fiscal para a habitação: IVA, IRS e renda moderada

No capítulo do IVA, está prevista a redução de 23% para 6% na construção nova ou na reabilitação para habitação, desde que o imóvel seja colocado no mercado de arrendamento a valores moderados ou vendido por um montante até €660 mil. Este benefício aplica-se apenas a obras cujo procedimento de licenciamento tenha sido iniciado a partir de 23 de setembro de 2025.

No arrendamento, o diploma prevê igualmente uma diminuição do IRS: a taxa baixa de 25% para 10% caso o senhorio pratique rendas moderadas, independentemente da zona do país e da tipologia do imóvel. Quando o senhorio for uma empresa sujeita a IRC, o imposto passará a incidir sobre apenas metade das receitas.

Oferta pode aumentar

Manuel Maria Gonçalves, diretor-executivo da Associação de Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), sublinha que falta ainda aguardar a publicação em “D.R.”, mas assegura que a oferta deverá crescer, em especial no segmento acessível. “Vamos poder construir para um segmento que hoje não construímos, porque é inviável economicamente.”

Fernando de Almeida Santos, bastonário da Ordem dos Engenheiros, também considera provável um aumento do número de casas disponíveis. “Este pacote, embora de forma inconsciente ou pelo menos desvirtuada, está muito virado para os promotores”, que, juntamente com os construtores, serão os “principais beneficiados” devido ao alívio fiscal na construção.

Patrícia Barão, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária (APEMIP), defende a mesma linha: “Este pacote fiscal vem reforçar o aumento da oferta” e a redução do IVA fará com que “uma série de projetos que estavam na iminência de serem lançados, vejam a luz”.

Já a Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN) classifica o pacote como “positivo”, mas avisa que permanecem obstáculos, como a subida dos custos de construção, que tornam “impossível aumentar a oferta de habitação à escala de que o país necessita”.

Entretanto, apesar de terem passado mais de seis meses desde o anúncio, o volume de licenciamentos recuou cerca de 11% nos últimos dois trimestres face aos períodos homólogos, de acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE). O responsável da APPII lembra que vários projetos continuam sem iniciar o licenciamento por estarem à espera da entrada em vigor do alívio fiscal.

Os agentes do sector consideram que a construção continua limitada pela morosidade dos licenciamentos

Críticas e reservas do lado da procura

Do lado da procura, a confiança é menor. Pedro Ventura, presidente da Associação dos Inquilinos Lisbonenses, sustenta que o pacote terá “um impacto muito reduzido” na oferta e considera que o limite de €2300 corresponde a uma “borla fiscal” que incentiva os senhorios a aumentarem “substancialmente” as rendas. Para o responsável, deveria avançar-se com uma política orientada para colocar no mercado os imóveis devolutos.

O movimento Porta a Porta também contesta a promulgação. “António José Seguro deixa claro neste início de mandato de que lado está face às políticas de habitação” ao optar por “reforçar benefícios fiscais ao sector especulativo, sem medidas estruturais que travem a escalada dos preços ou que ampliem significativamente a oferta de habitação pública”, refere em comunicado.

Quando chegam os efeitos e o que falta fazer

Na leitura de Manuel Maria Gonçalves, o calendário ajuda a perceber a demora: “O licenciamento começou a partir de setembro de 2025 e umas vezes demora seis meses, outras vezes demora um, dois ou três anos. Depois temos a construção. Portanto, em média, daqui a dois anos e meio ou três, teremos a primeira casa entregue com IVA 6%”.

Patrícia Barão partilha a expectativa de que só em “dois ou três anos” se comece a sentir um aumento da construção. Ainda assim, defende que o incentivo em IRS no arrendamento, ao reduzir o risco, poderá ter efeito mais cedo, porque “vai diminuir o prémio de risco”.

A presidente da APEMIP admite, porém, que poderá persistir “um aumento do valor da habitação, embora a níveis mais controlados”. Em 2025, os preços das casas subiram, em média, 17,6%, segundo o INE. Ainda assim, acredita que, no médio/longo prazo, a subida se torne de “um dígito e à medida que a oferta aumenta vai-se atenuando”.

O CEO da APPII acrescenta que, numa fase inicial, “vai haver uma altura muito curta em que é possível que a redução do IVA não esteja a refletir-se no preço”. Mais tarde, com mais habitação acessível no mercado e quando “começar a haver concorrência, os preços vão baixar, o problema é que vai demorar três ou quatro anos”.

Já o bastonário da Ordem dos Engenheiros assume “sérias dúvidas, face às práticas do imobiliário, que o consumidor final tenha ganhos diretos de custos moderados”, pelo menos enquanto a oferta não for suficiente para responder à procura.

Para Manuel Maria Gonçalves, o pacote representa um avanço para o sector, mas fica aquém do necessário: “É uma vitória histórica para o sector, mas não vai ser suficiente”. E aponta o próximo passo: “Agora é esperar que o pacote do licenciamento e do urbanismo traga melhorias e que consiga trazer mais previsibilidade, simplificação e celeridade ao mercado.”

A AICCOPN reforça que a construção continua condicionada pela “morosidade dos processos de licenciamento, a excessiva complexidade regulamentar e a instabilidade das políticas públicas”.